不同類型房產(chǎn)如何分割在離婚時，對大多數(shù)家庭來說，房產(chǎn)往往是最主要的爭議財(cái)產(chǎn)。由于婚后夫妻任何一方購買的房產(chǎn)都屬于共同財(cái)產(chǎn)，因此爭議并不多。但婚前購房、父母出資購房、承租公房、拆遷安置房等“特殊”房產(chǎn)，往往分割時權(quán)益不易厘清。此外，由于戀愛、同居關(guān)系的終結(jié)，有時也會涉及房產(chǎn)分割問題。  筆者根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及司法解釋，對一些常見的容易引發(fā)爭議的房產(chǎn)情況作了一番梳理，以便讀者參照適用。 結(jié)婚用房如何分割  婚后購買的房屋，不論是一方出資還是雙方出資，也不論是登記在夫妻一方名下還是登記在夫妻雙方名下，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但婚前購買房屋的分割情況，實(shí)踐中如何處理就復(fù)雜得多，具體而言可以分以下幾種情況：

　?。ㄒ唬┗榍耙环匠鲑Y購房，登記在己方名下，如何分割？  對于這種情況，房屋屬于登記方婚前個人財(cái)產(chǎn)是沒有任何異議的。但是容易混淆的是何為婚前出資購房，是以簽訂房屋買賣合同為準(zhǔn)還是以產(chǎn)權(quán)證的辦理為準(zhǔn)？經(jīng)常有人咨詢：婚前簽訂房屋買賣合同，但是婚后付款或者辦理產(chǎn)權(quán)證，這種情況下算婚前購買嗎？實(shí)際上對這個問題，按照上海市高院的解釋，購房是婚前還是婚后主要看購房合同的簽訂日期是婚前還是婚后，婚前簽訂的就屬于婚前購房，屬于個人財(cái)產(chǎn)。  本項(xiàng)中另外一個容易讓人混淆的是，婚后還貸部分和增值部分是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。按照司法解釋的規(guī)定，夫妻一方婚前以個人財(cái)產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財(cái)產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為其個人債務(wù)?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚財(cái)產(chǎn)分割時，該房屋為個人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個人債務(wù)，對已歸還的貸款中屬于夫妻一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。同樣的道理，婚后房產(chǎn)升值的部分也屬于個人財(cái)產(chǎn)（成都婚姻律師網(wǎng)）。

　?。ǘ┮环交榍俺鲑Y購買，登記在雙方名下，如何處理？  一方出資，并登記在兩人名下的房產(chǎn)，原則上離婚時應(yīng)該作為共同財(cái)產(chǎn)均等分割，但是在婚姻關(guān)系存續(xù)時間較短或婚后未共同生活等特殊情況下，法官也可能酌情確定具體分割份額。

　?。ㄈ╇p方婚前出資，登記在一方名下，如何分割？

　　1、雙方共同出資購房，登記在一方名下，如果最終未能結(jié)婚的，在雙方?jīng)]有特殊約定的情況下，仍然應(yīng)當(dāng)確定該房屋系登記方一方個人財(cái)產(chǎn)，在分割時應(yīng)當(dāng)判令登記一方返還另一方的出資份額。

　　2、如果雙方辦理了結(jié)婚登記手續(xù)，對于產(chǎn)證登記在一方名下，但夫妻中另一方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為其個人債務(wù)，但對首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。 3、如果雙方辦理了結(jié)婚登記手續(xù)，同時一方不僅能夠證明出資，還有證據(jù)證明雙方的出資是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理。同樣，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時，對于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊、且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時的出資比例對房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不宜拘泥于各半分割。  （五）婚前共同出資，登記兩人的名字，如何分割？ 1、對于最終未能結(jié)婚的，應(yīng)當(dāng)判令雙方按照出資比例進(jìn)行分割。 2、如果已經(jīng)登記結(jié)婚了，那么應(yīng)當(dāng)按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對待，分割時均等分割。  （六）婚前一方出資購房，另一方出資裝修，產(chǎn)權(quán)登記在一人名下的，如何分割？  對于裝修的出資如何認(rèn)定是處理房產(chǎn)分割的難點(diǎn)，一般來說一方的裝修出資不能視為取得房屋的對價，不改變房屋的產(chǎn)權(quán)，僅僅認(rèn)為是一種法律上的添附行為，房產(chǎn)認(rèn)定為登記一方的個人財(cái)產(chǎn)，對于添附的價值應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)金的方式予以返還。 父母出資房的分割  眼下父母為子女購房的情況非常普遍，子女雙方的父母經(jīng)常是購房的實(shí)際出資人，然而往往是登記在子女的名下。如果婚前出資并將房產(chǎn)登記在己方子女名下，法律上不會產(chǎn)生什么爭議，容易產(chǎn)生爭議的是下面兩種情況：  （一）婚后父母一方出資，產(chǎn)權(quán)登記在己方子女名下，離婚如何分割。  由于按照婚姻法解釋二的第22條規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。歷來對于這條的理解是眾說紛紜、莫衷一是，2004年上海市高院對于這個問題給出了明確的解答：對于夫妻婚后，父母出資購買房屋，產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發(fā)，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個人所有。  （二）一方父母婚后出資，登記在小夫妻中非子女一方名下的，除非當(dāng)事人能提供父母出資當(dāng)時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般應(yīng)認(rèn)定為向雙方贈與，房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。  實(shí)踐中還有一種情況，就是一方父母出資登記在小夫妻兩人名下，被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但雙方進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時，一方會突然拿出借條來說明，父母的出資屬于借款。（成都離婚律師網(wǎng)）