離婚財產分割律師

　　一、離婚房產分割的幾種類型

　　（一）婚前按揭購房  離婚分割

　　案情

　　2006年5月，小郭為結婚購置了一套商品房，他為此付了10萬元首付款，又向銀行貸了36萬元。2006年12月小郭與妻子結婚后，二人開始共同償還月供。今年初，二人婚姻亮起紅燈，雙方同意離婚，但卻在房產分割問題上產生爭執，小郭的妻子認為這套房屋她也有份，要求小郭按房屋目前市值的一半給她補償。小郭則認為首付是他付的，還貸的大部分錢也是他掙的，妻子的要求不公平。

　　分析

　　首先，由于購房合同是小郭婚前與開發商簽訂的，首付也是在婚前交的，依照《物權法》，"當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力"。小郭婚前簽訂的轉讓房屋物權的合同已生效，雖然未拿到房產證，但房產證的頒發也是依據這一合同，所以小郭是房屋的實質權利人，房屋是小郭婚前的個人財產。

　　至于還貸問題，可視為小郭的個人債務。雖然是夫妻共同還貸，但還的是小郭的個人債務。另外，關于房產增值部分是否屬于夫妻共同財產，主要看小郭夫妻從主觀上是否為獲取"收益"為目的來考慮。由于離婚時雙方只有一套房產，很明顯該房產是為了居住而不是獲益，因此房屋的自然增值部分，小郭妻子也無權取得。所以，小郭無須支付妻子房屋市值一半的補償款，但應將夫妻關系存續期間對銀行所償還的貸款數額的一半返還給她。

　　（二）婚前購房 父母資助

　　案情

　　2008年，市民徐女士的女兒與相戀兩年的男友喜結連理。由于男方家經濟條件一般，徐女士夫妻便為女兒女婿提供首付買了一套商品房，由小兩口自己還貸。購買時，房屋登記在徐女士的女兒名下。現在，小兩口正鬧離婚，為房產分割的事情，徐女士來到律師事務所咨詢。

　　分析

　　按照規定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應被認定為對自己子女的個人贈與。因此，徐女士夫妻提供的首付款應視為對女兒的贈與，是女兒婚前的個人財產。由于房屋登記在徐女士的女兒名下，房屋視作是其女兒的個人財產，離婚時，女方應當返還男方二人共同償還銀行貸款數額的一半。

　　（三）甲方購房 乙方裝修

　　案情

　　2007年3月，女青年小陳和小王喜結連理。同年6月，小陳父母出資在太原市購買了一套價值40多萬元的商品房給小兩口，產權歸在女兒名下。今年，兩人打算離婚。小王提出房子的裝修費用全部是他承擔的，房子應算夫妻共同財產，應該平均分割。

　　分析

　　婚后父母出資購房，產證登記在出資者自己子女名下的情況，從社會常理出發，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，這部分出資應認定為受贈子女個人所有;若房產證登記在出資人子女的配偶名下的，一般認定為向雙方的贈與，房屋應認定為夫妻共同所有。裝修是對房屋的添附，不能作為房屋的份額進行分割，離婚時，小陳應返還對方這項費用。

　　（四）三方出資 婚后購房

　　案情

　　2004年5月，家在外地的芳芳與男友小張步入婚姻的殿堂，由于雙方家庭經濟條件都不好，二人租房居住。2005年，二人用芳芳父母給的5萬元和小張家里給的7萬元作為首付款，又貸款28萬元買了一套商品房。雖然有了房子，可二人卻疏遠了，分居一年后，二人協議離婚，可房子如何分割卻成了難題。

　　雙方的家長對他們的資助是在婚后，又是購置給二人居住的，并沒有明確贈與自己子女的意思，是對雙方的贈與。小兩口的貸款月供也出自共同的家庭收入。所以，該房屋屬于他們的共同財產，離婚時，可按各自一半份額分割，同時對銀行的債務也應對半承擔。

　　分析

　　財產問題是婚姻中不可回避的問題，男女雙方若想做到"好合好散"，最好是及早對婚前或者婚內財產進行公證或者明確約定，以免婚姻走到盡頭時因為財產問題糾纏不清而造成離婚"拉鋸戰"，或更大的傷害。

　　二、婚前房產婚后出售再購房應注意的法律問題

　　1、保存好婚前購房的預售(買賣)合同的原件及付款發票;

　　婚前購房的合同以及發票，是證明房產歸已所有的有效證據，必須慎重保存。若購房的合同及發票已經遺失，可到售房時的房地產開發公司或到房地產交易中心查詢和復印。

　　2、若將婚前房產婚后出售，最好將與配偶共同還貸部分中，應屬配偶的部分留存。

　　婚前房產出售后變成現金，該筆現金為個人婚前財產和婚后共同還貸部分的總額。將婚后共同還貸部分保留，以便在發生爭議時作為共同財產處理，或在雙方一致認可后進行花銷，而對于個人財產部分可單獨自由處置。

　　3、售房款資金規范管理。

　　售房后，不論是定金還是首付款和其它筆付款，能盡量由下家打入一個賬戶內，盡量避免一行多戶頭或多行多賬戶操作，造成資金來源和去向說不清、舉證不能的境內。每次存、取款，保存好資金存取款憑條。規范管理售房資金，對于產生糾紛時舉證證明資金為個人財產，將能直到重要作用。

　　4、買賣交易盡量轉賬，一般不要采用提現交易。

　　轉賬的支付方式，資金來源以及匯款人和收匯人信息都可以從銀行查出，產生糾紛時容易查清。但若是現金交易，資金來源以及使用資金的性質在產生糾紛時很難說清，容易產生爭議。

　　5、產權登記在自己一人名下。

　　若用婚前房產婚后出售的錢款再購房，產權登記在夫妻雙方名下，即使購房款為夫妻一方個人財產，但因寫在雙方名下，故房屋產權歸夫妻雙方共同共有，離婚時自然作為共同財產予以分割。但若登記在一方名下，另一方便不能自然擁有房產權利。

　　6、貸款盡量以一人名義。

　　即使購房時用的全部是一方的資金，購房合同也是登記在一方名下，但目前上海各銀行一般要求婚后購房要雙方在共同抵押權人處簽字才放貸，就會給一方造成隱患。既然一方同意未出資的另一方在共同抵押權人處簽字，便可推斷意味著認可自己出資購的房產為共同共有，造成糾紛時對自己不利，所以盡量以一人名義貸款，若能不貸款最好。

　　當然，若能采用夫妻婚內財產協議的書面方式示明房產的歸屬最佳，但由于目前傳統觀念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之高的法律意識。所以，在用一方婚前房產的婚后出售款再購房時，注意以上六點，相信會對您大為有益。