成都離婚房產律師：沈輝

　　在長期的司法實踐中，當事人起訴要求離婚時，對于夫妻共同財產范圍的界定，比較疑難復雜。正確認定夫妻共同財產，有利于婚姻共同財產的分割和離婚糾紛的化解。否則有可能激化訴訟中雙方當事人間的矛盾。有關夫妻共同財產的認定和分割問題向來是離婚案件審理中的難點，我們結合人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》和上海市高院的相關問答，就離婚案件中涉及的房屋性質的認定問題嘗試以司法實踐中經常遇到有關婚前（后）房產分割等的兩個案例說明這些問題。

　　案例一

　　王某婚前在2005年8月18日以個人名義簽約購買了清水灣公寓房一套，當日付清首付款并辦理妥了某商業銀行貸款按揭手續。一年多后，王某和丁某于2006年10月8日在民政局進行婚姻登記。由于房地產開發商的交房日期一再拖延，導致該公寓房在2007年1月9日才辦妥房產登記，權利人為王某。婚后由于感情不和，倆人都同意離婚，于是2008年7月提出分手，雙方只是對房產的分割上意見分歧較大。王某認為房屋是王的個人財產，依據是婚前購買，并且有房產證載明的權利人為憑；丁某認為房屋為婚姻共同財產，理由是王某取得房屋權利是在辦妥結婚登記之后，是在婚姻關系存續期間取得，所以該房屋屬于夫妻共同財產，應當分割。

　　粗看看雙方觀點，似乎說的都有幾分道理。但細加分析，我們就可以發現，在2005年，王某用婚前個人積蓄+擔負銀行貸款個人債務的方式已經付清了房屋的全部對價，購得了房屋；只是由于房屋權利登記時間落在婚后。由于這只是王某婚前個人原有財產價值存在形態發生了變化，其價值取得始于婚前。即是所謂“萬變不離其宗”，又不屬于《中華人民共和國婚姻法》第十七條規定“從事生產、經營的收益”的夫妻共同財產或婚姻法司法解釋（二）中第十一條“其他應當歸共同所有的財產”，故我們認為依法應當認定該房屋為王某一方的個人財產，銀行貸（欠）款屬于王某的個人債務。雙方在婚后以共同財產歸還銀行貸款的那部分中丁某出資的部分，應作為王某的個人負債，由王某予以償還。

　　案例二

　　王某系A市甲公司職工，1998年12月，王某與A市B房地產開發公司簽訂商品房買賣合同，購買該公司開發的建筑面積90平方米的三居室樓房一套，王某交納購房款12萬元后，開發公司將房屋交付王某使用，但未辦理房屋產權登記。1999年1月，王某經單位同事介紹，與該市乙公司的女青年張某相識并建立戀愛關系，雙方于同年5月1日登記結婚，并于2000年3月生育一女孩。2000年9月，王某所居住的房屋經A市房產管理局登記，頒發了房屋所有權證書，產權登記在王某一人名下。2001年2月，王某因瑣事與張某發生糾紛而訴至A市人民法院，要求與張某離婚。張某同意與王某離婚，但提出雙方所居住的房屋因系婚后確認產權，應屬于夫妻共同財產，故要求分割上述房產。

　　當時針對王某所購房屋的產權歸屬，受案當地人民法院內部形成兩種不同意見：第一種意見認為，該房屋屬王某婚前出資購買，在房屋交付使用后王某即取得該房屋的所有權，故應認定該房屋為王某的婚前個人財產，張某無權要求分割。第二種意見認為，該房屋雖為王某婚前購買，但由于房屋產權登記在雙方登記結婚后，故應認定為王某與張某的夫妻共同財產，依法予以分割。

　　我們討論后認為，要正確界定該房屋的產權歸屬，首先應當分析房屋產權變動的準據時點。眾所周知，房屋屬于不動產范疇。所謂不動產是性質上不能移動其位置，或非經破壞、變更則不能移動其位置的物。不動產一般指土地及其地上定著物（主要指房屋等），不動產對于當事人具有極其重要的財產價值。

　　我國關于基于法律行為的不動產物權變動，采用物權法定的立法模式，以登記作為不動產權屬變動的生效要件。如《中華人民共和國物權法》第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。”第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”我國《城市房地產管理法》第60條、第61條規定：房產權利的變動應當登記。《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效”。

　　根據上述法律規定，在我國房屋等不動產的產權轉移是以登記作為生效要件的，即當事人買賣房屋必須依法登記，否則，其房屋轉讓行為不發生物權變動的效力。上述案例二中的王某婚前以個人財產購買房屋，但因該房屋在其婚前尚未登記，故該房屋的所有權在王某結婚前并未轉移，王某只取得了該房屋的使用權。直到2000年9月，王某所居住的房屋經A市房產管理局登記，頒發房屋所有權證書后，上述房屋的所有權才轉移到王某名下，但此時王某與張某已經登記結婚，即王某房屋所有權的取得是在其登記結婚后，而不是在結婚前房屋交付使用的當時。所以，第一種意見認為房屋交付使用后王某即取得該房屋的所有權的說法是不正確的。第二種意見僅認識到房屋所有權在登記后發生移轉，但又混淆了夫妻共同財產與夫妻一方的個人財產的界限，亦不正確。

　　關于夫妻共同財產的范圍---基于法定婚姻的結合，男女之間產生了特殊的人身關系—夫妻關系，由此便會形成一定范圍的夫妻共同財產。所謂夫妻共同財產，是指夫妻雙方在婚姻關系存續期間所得的依法可歸夫妻共同共有的財產。夫妻共同財產可分為動產和不動產、有形資產和無形資產等等。我國《婚姻法》第十七條第一款把它概括為：(一)工資、獎金；(二)生產、經營的收益；(三)知識產權的收益；(四)繼承或贈與所得的財產；(五)其他應當歸共同所有的財產。

　　人民法院《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(二)》(以下稱《解釋》(二))第十一條對于“其他應當歸共同所有的財產”作了進一步的闡明：(一)一方以個人財產投資取得的收益；(二)男女雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金；(三)男女雙方實際取得或者應當取得的養老金、破產安置補償費。另外，由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。(《解釋》(二)第十九條)

　　除上述規定的以外，夫妻共同財產形態還可包括：房屋、汽車、股票、債券、投資基金份額等有價證券；股權、債權、使用權等財產性權益；夫或妻一方或雙方名下的復員費、自主擇業費以及一方或雙方合法所得購置的財產，等等。

　　由于我國實行的是法定婚后夫妻所得共有制，但夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同共有或部分各自所有、部分共同共有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，除法律有特別規定的以外，一般都視為夫妻共同財產。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定對雙方具有約束力。對個人財產還是夫妻共同財產難以確定的，主張權利的一方有責任舉證。當事人舉證不足，人民法院又無法查實的，按夫妻共同財產處理。

　　按照《中華人民共和國婚姻法》第18條的規定，下列財產不能視為夫妻共同財產：(一)一方的婚前財產；(二)一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；(四)一方專用的生活用品；(五)其他應當歸一方的財產。

　　《婚姻法》第17條以列舉與概括相結合的方式，界定了我國夫妻共同財產的范圍。根據上述規定，夫妻一方在婚前購買，于婚后取得所有權的房屋并未規定在內。即按照我國現行婚姻法，上述類型的房屋所有權仍然應當屬于夫妻一方的個人財產，只不過該房產的產權是在婚后取得的，其所有權亦在婚后發生移轉而已。上述第二種意見只看到了房屋所有權在婚后發生移轉這一點，從而錯誤地認為上述房屋屬于王某與張某共同財產，此乃未能正確理解《婚姻法》第17條的精神實質所致，所以也是錯誤的。因此我們認為，上述房屋應當屬于王某的個人財產，只不過該房屋所有權于王某結婚后發生移轉。張某要求與王某分割上述房產的請求，依法不應予以支持。

　　這類離婚房屋分割也是目前房產糾紛中比較突出的一類法律糾紛，根據《中華人民共和國婚姻法》和最高人民法院的司法解釋以及上海市高級人民法院的問答，此類糾紛可分為兩種法律關系、三種類型：兩種法律關系即物權法律關系和（借貸按揭）債權法律關系。三種類型即：

　　一、一方婚前以個人財產購買房屋并按揭貸款的,且產證登記在自己名下的，該房屋為個人財產，按揭的貸款為個人債務。但婚后償還貸款的部分屬于配偶方出資清償的應當予以返還。

　　二、雖然產證登記在一方名下，但配偶有證據證明婚前購房時也出資的。首先房屋的產權屬于產權登記人的個人財產，剩余沒有歸還的債務屬于其個人債務，但對首付款和已經償還的貸款中屬于配偶一方出資和清償的部分應當予以返還。

　　三、雖然產證登記在一方名下，但配偶有證據證明婚前購房時是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的。仍認定為夫妻共同財產，按揭的債務為夫妻共同債務。但分割時要一并考慮，當事人出資額的比例懸殊、未共同生活或存續期間的較短的。可以參照出資比例對房產進行分割，不應拘泥于平分。

　　依照上述這三種歸納類型處理意見，我們認為就可以比較公平、合法、合理地化解目前存在的大量離婚訴訟中的房產分割難點的問題。