成都婚姻家庭律師：沈輝

　　一、案情

　　馬女士與胡先生是一對再婚夫婦，婚前，王女士為了騙取銀行貸款，將自己所有的一套住房以買賣的形式過戶給了胡先生，并將貸款所得據為已有。婚后，在兩人關系失和之際，為了保住房子，王女士將胡先生告上法庭，要求確認當年的買賣合同無效。普陀區法院一審判決駁回了王女士的訴訟請求。近日，二審法院維持了原判決。馬女士與胡先生都已年過五旬，兩人之前均有過一次婚姻，通過婚介相識之后互生好感，開始了進一步的交往。2004年，馬女士因急需要資金周轉，找到胡先生，希望胡先生能與自己配合演一場雙簧，將自己的一套房子假意賣給胡先生，由胡先生出面向銀行貸款，貸款所得則交由馬女士用來應急。看見女友為錢發愁，胡先生答應了馬女士，并在馬女士做房產中介的朋友的幫助下，雙方簽訂了房屋買賣合同，合同上載明房屋作價130萬元。為了順利辦妥貸款，馬女士向胡先生出具了一張已收到42萬元首付款的收條。之后，胡先生向銀行申請到貸款90.8萬元，其中的60余萬元由馬女士支付了該房屋原來存在的抵押貸款，剩余的錢全部打到了馬女士的賬戶上，不久后，胡先生便拿到了房屋的產權證，并一直以自己的名義向銀行歸還貸款。2005年，兩人決定結婚，并一同居住在馬女士“賣”給胡先生的房子里。婚后，胡先生將婚前老房子動遷得到的50萬元交給馬女士，并向銀行辦理了委托馬女士還房貸的手續。

　　不料兩人婚后漸漸因為生活瑣事產生了矛盾，2010年，胡先生向法院提起了離婚訴訟，在法院的調解下，又撤訴了。在兩人鬧著離婚的時候，馬女士想到了當初這套婚房已經“賣”給了胡先生，為了要回房子，馬女士向法院遞交了訴狀，要求認定當年的買賣合同無效。馬女士認為，當年兩人的買賣合同并非真實交易，目的僅在于獲取貸款，雙方除了過戶、貸款外并沒有實質的買賣行為，自己也從未收取過胡先生的首付款，至于胡先生已經支付的房貸，自己愿意作為借款歸還，而胡先生給自己的動遷款50萬元，已經用于婚后的共同開支，不能認為是胡先生向銀行的還款。胡先生認為，當年的合同簽訂后，銀行已經將全部的90.8萬元貸款劃入了馬女士賬戶，自己還承擔了相應的房產交易稅費及中介費，之后一直到結婚前，也是自己在向銀行還貸，婚后給馬女士的50萬元，是自己婚前的老房子動遷款，當時交給馬女士，就是用來還房屋貸款的。胡先生認為馬女士現在的行為就是為了離婚做準備，想要獲取更多的財產。普陀區法院經審理一審判決駁回原告馬女士的訴訟請求。

　　二、分析

　　（一）本案的爭議焦點為何？

　　法院經審理后認為，本案爭議的焦點在于，原、被告就系爭房屋簽訂《上海市房地產買賣合同》是否出自雙方真實意思表示。原告以被告未付足房款為由，稱雙方系為取得銀行貸款而簽訂房屋買賣合同。但根據法院查明的事實，被告辦理貸款手續后，銀行已將相應貸款90.8萬元支付給了原告。之后，被告對上述貸款履行還款義務，亦實際使用了系爭房屋。且自2004年被告取得系爭房屋產權證后至訴訟前的相當長的一段時間內，原告從未對合同效力提出過異議。故法院綜合上述情況，確認雙方就系爭房屋簽訂的合同系出自雙方當事人真實意思表示。

　　（二）本案中的房屋買賣是否有效？

　　即使如原告訴請理由，本次房屋買賣目的是為了貸款，而實際上原告獲得了貸款并予以實際使用，亦不能得出房屋買賣行為無效的結論。即使存在被告未付足房款的情況，也不足以導致合同無效的法律后果，且本案并無法律規定的合同無效的其他情形。因此，房屋買賣合同有效，法院據此判決駁回原告馬女士的訴訟請求。

　　三、相關法律法規

　　《中華人民共和國合同法》第四十四條 依法成立的合同，自成立時生效。第五十二條   有下列情形之一的，合同無效：

　　（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

　　（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩蓋非法目的；

　　（四）損害社會公共利益；

　　（五）違反法律、行政法規的強制性規定。