成都婚姻家庭律師：沈輝

　　一、案情

　　馬女士與胡先生是一對(duì)再婚夫婦，婚前，王女士為了騙取銀行貸款，將自己所有的一套住房以買(mǎi)賣(mài)的形式過(guò)戶(hù)給了胡先生，并將貸款所得據(jù)為已有。婚后，在兩人關(guān)系失和之際，為了保住房子，王女士將胡先生告上法庭，要求確認(rèn)當(dāng)年的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。普陀區(qū)法院一審判決駁回了王女士的訴訟請(qǐng)求。近日，二審法院維持了原判決。馬女士與胡先生都已年過(guò)五旬，兩人之前均有過(guò)一次婚姻，通過(guò)婚介相識(shí)之后互生好感，開(kāi)始了進(jìn)一步的交往。2004年，馬女士因急需要資金周轉(zhuǎn)，找到胡先生，希望胡先生能與自己配合演一場(chǎng)雙簧，將自己的一套房子假意賣(mài)給胡先生，由胡先生出面向銀行貸款，貸款所得則交由馬女士用來(lái)應(yīng)急。看見(jiàn)女友為錢(qián)發(fā)愁，胡先生答應(yīng)了馬女士，并在馬女士做房產(chǎn)中介的朋友的幫助下，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同上載明房屋作價(jià)130萬(wàn)元。為了順利辦妥貸款，馬女士向胡先生出具了一張已收到42萬(wàn)元首付款的收條。之后，胡先生向銀行申請(qǐng)到貸款90.8萬(wàn)元，其中的60余萬(wàn)元由馬女士支付了該房屋原來(lái)存在的抵押貸款，剩余的錢(qián)全部打到了馬女士的賬戶(hù)上，不久后，胡先生便拿到了房屋的產(chǎn)權(quán)證，并一直以自己的名義向銀行歸還貸款。2005年，兩人決定結(jié)婚，并一同居住在馬女士“賣(mài)”給胡先生的房子里。婚后，胡先生將婚前老房子動(dòng)遷得到的50萬(wàn)元交給馬女士，并向銀行辦理了委托馬女士還房貸的手續(xù)。

　　不料兩人婚后漸漸因?yàn)樯瞵嵤庐a(chǎn)生了矛盾，2010年，胡先生向法院提起了離婚訴訟，在法院的調(diào)解下，又撤訴了。在兩人鬧著離婚的時(shí)候，馬女士想到了當(dāng)初這套婚房已經(jīng)“賣(mài)”給了胡先生，為了要回房子，馬女士向法院遞交了訴狀，要求認(rèn)定當(dāng)年的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。馬女士認(rèn)為，當(dāng)年兩人的買(mǎi)賣(mài)合同并非真實(shí)交易，目的僅在于獲取貸款，雙方除了過(guò)戶(hù)、貸款外并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的買(mǎi)賣(mài)行為，自己也從未收取過(guò)胡先生的首付款，至于胡先生已經(jīng)支付的房貸，自己愿意作為借款歸還，而胡先生給自己的動(dòng)遷款50萬(wàn)元，已經(jīng)用于婚后的共同開(kāi)支，不能認(rèn)為是胡先生向銀行的還款。胡先生認(rèn)為，當(dāng)年的合同簽訂后，銀行已經(jīng)將全部的90.8萬(wàn)元貸款劃入了馬女士賬戶(hù)，自己還承擔(dān)了相應(yīng)的房產(chǎn)交易稅費(fèi)及中介費(fèi)，之后一直到結(jié)婚前，也是自己在向銀行還貸，婚后給馬女士的50萬(wàn)元，是自己婚前的老房子動(dòng)遷款，當(dāng)時(shí)交給馬女士，就是用來(lái)還房屋貸款的。胡先生認(rèn)為馬女士現(xiàn)在的行為就是為了離婚做準(zhǔn)備，想要獲取更多的財(cái)產(chǎn)。普陀區(qū)法院經(jīng)審理一審判決駁回原告馬女士的訴訟請(qǐng)求。

　　二、分析

　　（一）本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為何？

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于，原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》是否出自雙方真實(shí)意思表示。原告以被告未付足房款為由，稱(chēng)雙方系為取得銀行貸款而簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。但根據(jù)法院查明的事實(shí)，被告辦理貸款手續(xù)后，銀行已將相應(yīng)貸款90.8萬(wàn)元支付給了原告。之后，被告對(duì)上述貸款履行還款義務(wù)，亦實(shí)際使用了系爭(zhēng)房屋。且自2004年被告取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證后至訴訟前的相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，原告從未對(duì)合同效力提出過(guò)異議。故法院綜合上述情況，確認(rèn)雙方就系爭(zhēng)房屋簽訂的合同系出自雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示。

　　（二）本案中的房屋買(mǎi)賣(mài)是否有效？

　　即使如原告訴請(qǐng)理由，本次房屋買(mǎi)賣(mài)目的是為了貸款，而實(shí)際上原告獲得了貸款并予以實(shí)際使用，亦不能得出房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效的結(jié)論。即使存在被告未付足房款的情況，也不足以導(dǎo)致合同無(wú)效的法律后果，且本案并無(wú)法律規(guī)定的合同無(wú)效的其他情形。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，法院據(jù)此判決駁回原告馬女士的訴訟請(qǐng)求。

　　三、相關(guān)法律法規(guī)

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 依法成立的合同，自成立時(shí)生效。第五十二條   有下列情形之一的，合同無(wú)效：

　　（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

　　（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩蓋非法目的；

　　（四）損害社會(huì)公共利益；

　　（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。